Le choix du lieu pour un investissement en location touristique (courte durée) est crucial et doit être abordé différemment selon si l’on cherche un simple lieu de vacances personnel ou un bien destiné à être rentable.
Un lieu de vacances est avant tout un choix affectif et personnel, un lieu d’investissement est un choix rationnel et économique.
Critères de choix : L’approche Investisseur »
Pour une rentabilité maximale, les critères doivent se concentrer sur l’attractivité et le potentiel locatif.
1. L’Attractivité de la Zone (La Demande)
- Le potentiel Touristique Annuel : Visez les zones avec une saisonnalité faible ou des attraits toute l’année (littoral, montagne, villes dynamiques, parcs d’attractions, grands événements récurrents comme des festivals ou des foires). Exemple : Une ville qui attire autant des vacanciers que des voyageurs d’affaires ou des étudiants en formation.
- Accessibilité et Transports : La proximité des axes majeurs (autoroutes, gares TGV, aéroports) et des transports en commun locaux (métro, bus) est un atout majeur pour les réservations. La présence de parking est un critère très recherché.
- Commodités et Environnement : Les services de proximité (commerces, restaurants, pharmacie) sont essentiels pour le confort du locataire. L’environnement immédiat (sécurité, calme) influence directement la satisfaction client et les avis.
2. Le Cadre Réglementaire (Le Risque)
C’est un point capital qui doit être vérifié en mairie avant tout achat.
- Réglementation Locale : De nombreuses villes (surtout les grandes et les zones tendues comme Paris, Nice, Lyon) imposent des restrictions strictes :
- Déclaration/Enregistrement obligatoire en mairie.
- Limitation du nombre de jours de location par an (souvent 90 ou 120 jours pour la résidence principale).
- Procédure de changement d’usage (pour transformer un logement résidentiel en meublé de tourisme).
- Quotas d’autorisations par quartier.
- Fiscalité : La location meublée (LMNP ou LMP) a un régime fiscal spécifique qui peut être complexe (abattements, seuils). Renseignez-vous sur les dernières lois (par exemple, les changements prévus en 2025 concernant les abattements fiscaux pour les meublés non classés).
- Règlement de Copropriété : Assurez-vous que la location courte durée n’est pas interdite par le règlement de la copropriété si vous achetez en appartement.
3. Le Potentiel de Rentabilité (Le Chiffre)
- Prix d’Achat vs. Loyers Potentiels : Calculez le rendement locatif brut (loyers annuels / prix d’achat total). Des villes comme Marseille, Bordeaux, ou Montpellier sont souvent citées pour leur bonne rentabilité dans le saisonnier.
- Taux d’Occupation : Renseignez-vous sur les taux d’occupation moyens dans la zone. Une vacance locative élevée impacte fortement la rentabilité.
- Charges et Coûts de Gestion : Intégrez tous les coûts : charges de copropriété, taxe foncière, assurance, coûts d’entretien, et surtout les frais de gestion/conciergerie (souvent 20-30% des revenus) si vous déléguez.
Les Points à vérifier dans le bien lui-même
L’équipement et l’état du bien sont primordiaux pour obtenir de bons avis et maximiser le taux d’occupation.
